Aqui estão os passos principais:
1. Verificação da Situação Legal

• Revisar o Edital do Leilão: O edital geralmente contém informações sobre a situação de ocupação do imóvel e os procedimentos a seguir caso o imóvel esteja ocupado.
• Consultar um Advogado: É altamente recomendável consultar um advogado especializado em direito imobiliário para entender os detalhes legais e os melhores passos a seguir.

2. Contato com os Ocupantes

• Tentativa de Acordo Amigável: Inicialmente, tente um contato amigável com os ocupantes. Em alguns casos, pode ser possível negociar uma saída voluntária, oferecendo um prazo adequado para a desocupação ou até mesmo uma compensação financeira (conhecida como "auxílio-mudança").

3. Ação de Imissão na Posse

• Ingresso com Ação Judicial: Se a negociação amigável não for bem-sucedida, você precisará ingressar com uma ação de imissão na posse. Esta ação é um procedimento judicial que visa obter uma ordem de desocupação do imóvel.
• Documentação Necessária: Junte todos os documentos que comprovem a arrematação do imóvel, como a carta de arrematação, o auto de arrematação, e a matrícula atualizada do imóvel.

4. Execução da Desocupação

• Ordem Judicial: Se a ação de imissão na posse for bem-sucedida, o juiz emitirá uma ordem de desocupação. Esta ordem será cumprida por um oficial de justiça, que notificará os ocupantes sobre a necessidade de deixar o imóvel.
• Prazo para Desocupação: Normalmente, o juiz concede um prazo para que os ocupantes desocupem o imóvel voluntariamente antes de tomar medidas coercitivas.

5. Desocupação Forçada

• Cumprimento da Ordem: Se os ocupantes não desocuparem o imóvel dentro do prazo estabelecido, o oficial de justiça, com o apoio da força policial se necessário, procederá à desocupação forçada.
• Inventário dos Bens: Durante a desocupação, o oficial de justiça pode fazer um inventário dos bens dos ocupantes que permanecem no imóvel, para assegurar que tudo seja feito de maneira justa e ordenada.

6. Custos Associados

• Despesas Judiciais: Este processo pode envolver custos judiciais, honorários advocatícios e, em alguns casos, taxas administrativas. Esteja preparado financeiramente para essas despesas.
• Custo de Mudança: Se você oferecer algum tipo de compensação financeira para a mudança dos ocupantes, considere isso no seu planejamento financeiro.

Recomendações Gerais

• Pesquisa Prévia: Antes de participar de um leilão, pesquise a situação de ocupação do imóvel e tente obter o máximo de informações possível.
• Assessoria Profissional: Sempre consulte profissionais, como advogados e corretores de imóveis, para garantir que você está ciente de todos os aspectos legais e práticos da arrematação e desocupação do imóvel.
• Planejamento Financeiro: Prepare-se financeiramente para possíveis despesas adicionais que possam surgir durante o processo de desocupação.

Seguindo esses passos e contando com a ajuda de profissionais, você pode gerenciar a situação de um imóvel ocupado de maneira eficaz e legalmente correta.