Imóvel encalhado: o que os dados dizem sobre preço, condomínio e liquidez

Os números da nossa própria região mostram: quase 3 em cada 4 vendas em Ribeirão Preto só se fecham com desconto. Veja o que pesa de verdade na hora de um imóvel vender — ou ficar parado.

"Imóvel encalhado" é como o mercado chama aquele apartamento ou casa que fica meses — às vezes anos — anunciado sem vender. Não é impressão: os números da própria região de Ribeirão Preto e de São Paulo mostram esse fenômeno acontecendo, e apontam com bastante clareza quais fatores pesam mais na liquidez de um imóvel.

O que os números da nossa região mostram

A Pesquisa do Mercado Imobiliário do CRECISP para Ribeirão Preto e região — que cobre 97 municípios — trouxe um dado direto sobre desconto em vendas na edição de março de 2026: apenas 27,8% dos imóveis vendidos saíram pelo preço pedido, sem desconto. Nos outros 72,2%, houve negociação — 42,6% dos negócios fecharam com desconto de até 5% e 16,7% com desconto entre 6% e 10%.

Ou seja: na prática, quase três em cada quatro vendas na região só se concretizam depois de o vendedor ceder no preço. Isso já é um indício forte de que o valor de anúncio, sozinho, não garante liquidez — e reforça a importância de partir de uma avaliação técnica realista desde o início, e não de uma expectativa de preço.

O mesmo levantamento também mostra a oscilação natural do mercado local: em janeiro de 2026, as vendas na região caíram 47,25% frente a dezembro (mês tradicionalmente mais aquecido), enquanto as locações subiram 61,84% no mesmo período — só que, olhando o acumulado até março, as vendas já estavam 54,94% acima do início do ano. É um mercado com estoque girando, mas de forma desigual mês a mês, o que reforça por que um imóvel mal precificado pode ficar "parado" enquanto outros da mesma região giram normalmente.

Em 2025, Ribeirão Preto vendeu 15.140 unidades entre casas e apartamentos — alta de 23% sobre 2024, segundo dados de mercado veiculados pela CBN Ribeirão. O mercado está aquecido; mas mercado aquecido não impede que um imóvel específico, mal avaliado ou com um problema pontual, fique parado nele.

O preço de anúncio é o primeiro (e maior) risco

Uma reportagem recente do portal Portas — Preço, condomínio e planta: o que pesa mais na liquidez de um imóvel? — reuniu a visão de especialistas do setor sobre por que um imóvel "encalha". O ponto mais citado é justamente o preço inicial acima do mercado, que faz o anúncio "envelhecer": quanto mais tempo o imóvel fica visivelmente parado, mais desconfiança gera em quem está comprando.

Segundo Thiago Yaak, CEO da Liquid, citado na reportagem, a grande maioria das transações fecha abaixo do valor anunciado, com abatimento em torno de 10% na média. Isso é coerente com o que a pesquisa CRECISP mostra para Ribeirão Preto: a maior parte das vendas envolve desconto, não o valor cheio pedido.

Na mesma reportagem, o índice FipeZap de janeiro de 2026 mostra o pano de fundo nacional: os preços residenciais tiveram alta de apenas 0,20% no mês — a menor variação mensal desde março de 2021 — ainda que acumulem +6,12% em 12 meses, com o preço médio nacional em R$ 9.642/m². Um mercado desacelerando em ritmo de valorização é exatamente o cenário em que erros de precificação pesam mais na hora de vender.

Condomínio alto: o vilão silencioso da liquidez

Se o preço é o fator mais citado, o condomínio é o segundo — e talvez o mais subestimado por quem está vendendo. A taxa condominial média no Brasil chegou a R$ 634,24 por mês em 2024, o equivalente a cerca de 45% do salário mínimo da época, segundo levantamento da startup UCDO citado por reportagens sobre o tema. Um valor desse porte restringe automaticamente o público comprador, principalmente quem depende de financiamento — o banco soma a parcela do financiamento à taxa de condomínio na hora de calcular o comprometimento de renda do comprador.

Alguns casos concretos ilustram o efeito prático:

O peso do condomínio também aparece do lado da renda: em um caso citado pelo A TARDE, um aluguel de R$ 1.572 sobrava pouco mais de R$ 100 para o proprietário depois de descontados condomínio e IPTU — em alguns casos, segundo o corretor entrevistado, o condomínio pode consumir até 90% do valor do aluguel. E a inadimplência condominial no Brasil bateu recorde em junho, em 7,19%, somando R$ 7 bilhões em dívidas em aberto, segundo a Superlógica — sinal de que o peso das taxas está apertando tanto quem já é condômino quanto quem pensa em comprar.

Estoque em alta, venda mais lenta em São Paulo

Os dados do Secovi-SP, analisados pelo Banco Safra, mostram o quadro se formando na capital paulista: em junho de 2026, o estoque de imóveis residenciais em São Paulo chegou a 9,6 meses de vendas — contra 6,8 meses em junho de 2025. As vendas do mês caíram 8% na comparação anual (9,3 mil unidades), enquanto os lançamentos dos últimos 12 meses subiram 16% (143,7 mil unidades). A velocidade de comercialização (VSO) caiu para 9,2% no mês, 4,4 pontos percentuais a menos que um ano antes; no segmento de média e alta renda, o estoque chega a 12,9 meses, com VSO de apenas 5,7%.

Mais oferta nova entrando no mercado, combinada com vendas mais lentas, é justamente a receita para o estoque de imóveis usados — inclusive os bem localizados — ficar mais tempo parado à espera de comprador.

Outros fatores que aparecem nos relatos do setor

A reportagem do Portas também reúne, de forma qualitativa, outros pontos levantados por corretores e consultores como responsáveis por travar a venda de um imóvel:

• Documentação irregular — inventários pendentes ou matrículas desatualizadas impedem o financiamento bancário, tirando do jogo boa parte dos compradores;
• Conservação deficiente — um imóvel visivelmente mal cuidado afasta quem está visitando;
• Personalização excessiva — acabamentos e reformas muito específicas do gosto do dono anterior reduzem o público interessado;
• Planta obsoleta — distribuição interna que não corresponde mais ao padrão de uso atual (cozinhas fechadas, poucos banheiros, ambientes muito segmentados).

Do lado positivo, a mesma reportagem cita Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica, que estima que um investimento de R$ 50 mil a R$ 60 mil em reforma de apresentação (home staging, pintura, pequenos reparos) pode gerar retorno superior ao valor investido na hora da venda — um contraponto a simplesmente baixar o preço.

Como isso se traduz em decisão prática

Juntando os dados: a maioria das vendas na nossa região já sai com desconto, o condomínio pode consumir um patrimônio inteiro em poucos anos de imóvel parado, e o estoque de imóveis à venda em São Paulo está crescendo mais rápido que a demanda consegue absorver. Nesse cenário, o maior erro que um proprietário pode cometer é anunciar pelo valor que "acha" que o imóvel vale, sem uma avaliação técnica que leve em conta o mercado comparável, o custo de condomínio e a real velocidade de giro do tipo de imóvel naquela região.

Um laudo de avaliação técnico, dentro das normas da ABNT (NBR 14653), não serve só para financiamento ou inventário: é a ferramenta que evita que um imóvel comece a vida como anúncio já "envelhecido" — precificado alto demais para o que o mercado local está pagando.