Quanto Custa Comprar um Imóvel Além do Preço? ITBI, Escritura e Registro em Ribeirão Preto
07/10/2026 - Mercado Imobiliário
Guia do comprador · Ribeirão Preto · Outubro/2026
Quanto Custa Comprar um Imóvel Além do Preço
ITBI, escritura, registro e custos do financiamento em Ribeirão Preto: o que você paga, quando paga e quanto reservar antes de assinar qualquer proposta.
Quem planeja a compra da casa própria costuma fazer a conta da entrada e da parcela — e esquecer o resto. Só que o imóvel só passa a ser seu depois do registro, e até lá existem imposto, cartório e, se houver financiamento, as despesas do banco. Somados, os custos para comprar imóvel em Ribeirão Preto ficam, em geral, entre 4% e 5% do preço em uma compra à vista. Em um apartamento de R$ 400 mil, isso significa algo entre R$ 16 mil e R$ 20 mil que precisam estar no seu caixa — e que não entram no valor anunciado.
Este guia mostra cada uma dessas despesas da compra de imóvel, com base na legislação municipal de Ribeirão Preto e nas tabelas de emolumentos de cartório vigentes em São Paulo desde 8 de janeiro de 2026.
ITBI em Ribeirão Preto: alíquota e base de cálculo
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o maior custo da lista. Em Ribeirão Preto, ele é regido pela Lei Municipal nº 5.430/1989, e a alíquota geral é de 2%. É o próprio comprador quem paga, e sem a guia quitada o cartório não lavra a escritura nem registra a transferência.
Sobre qual valor o imposto incide
A base de cálculo é o valor do negócio. A Prefeitura de Ribeirão Preto informa que não trabalha com um "valor de referência" próprio para o ITBI, mas usa como base mínima o valor venal do IPTU: se o preço declarado for menor que o venal, o imposto é calculado sobre o venal.
Desde 2022, o STJ (Tema 1.113) firmou que o valor declarado pelas partes presume-se verdadeiro e que o município não pode impor, de forma unilateral, uma tabela de referência acima do preço real — se discordar, precisa abrir procedimento próprio de arbitramento. Na prática: declarar o valor correto protege você; subdeclarar para "economizar" imposto é ilegal e cria problema futuro na revenda e no ganho de capital.
Como e quando pagar
A guia é emitida no site da Prefeitura (serviço de emissão de ITBI) ou no Poupatempo, a partir do número de cadastro do imóvel. Em compra financiada, o campo "valor total dos recursos" deve somar recursos próprios, FGTS e financiamento. O pagamento acontece antes da escritura — ou, no financiamento, antes de levar o contrato do banco a registro.
Dá para pagar menos ITBI?
Existem duas portas a examinar caso a caso. A Lei 5.430/1989 prevê alíquota de 0,5% sobre a parcela efetivamente financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com 2% sobre o restante. E a Prefeitura concede desconto para a primeira aquisição residencial, que depende de requerimento com declaração e de o imóvel estar dentro do limite de valor da lei — não é automático.
Nossa orientação: planeje o caixa com os 2% integrais e trate qualquer redução como economia confirmada só depois de verificado o enquadramento junto à Prefeitura.
Escritura: quando é obrigatória e quando o contrato de financiamento substitui
Pelo Código Civil (art. 108), a escritura pública é obrigatória na compra de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos — ou seja, praticamente qualquer imóvel residencial em Ribeirão Preto. Ela é lavrada em Tabelionato de Notas, que pode ser escolhido livremente pelas partes, mesmo que fique em outra cidade.
A exceção mais importante é o financiamento bancário: os contratos do SFH e os de alienação fiduciária (Lei 4.380/1964 e Lei 9.514/1997) têm força de escritura pública. Quem compra financiado assina o contrato com o banco e leva esse documento direto ao Registro de Imóveis — sem passar pelo tabelião e sem pagar a escritura.
Escritura pública
Lavrada no Tabelionato de Notas, depois do ITBI pago. É o custo de cartório mais alto da compra à vista.
Contrato do banco
O instrumento particular do financiamento vale como escritura. Você economiza o tabelião, mas paga o registro de dois atos (compra e garantia).
Depende do edital
Em venda direta, licitação ou leilão da Caixa, a forma de formalização (escritura ou contrato) e quem arca com cada despesa vêm definidos no edital.
Quanto custa a escritura
Os emolumentos dos tabeliães em São Paulo são fixados por lei estadual (Lei 11.331/2002) e são os mesmos em todo o Estado, variando por faixas conforme o valor declarado; sobre eles incide o ISS do município onde está o cartório. A tabela de 2026 vigora desde 8 de janeiro. Para um imóvel de R$ 400 mil, conte com algo na faixa de R$ 4 mil a R$ 5 mil e peça sempre o orçamento formal ao tabelionato antes de agendar a assinatura.
Registro na matrícula
Aqui está o ponto que muita gente pula: quem não registra não é dono (Código Civil, art. 1.245). A escritura ou o contrato só transferem a propriedade quando registrados na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Até lá, o bem continua no nome do vendedor — e pode ser alcançado por penhoras e dívidas dele.
Quanto custa o registro em 2026
Valores do item "registro com valor declarado" da tabela de emolumentos de Registro de Imóveis do Estado de São Paulo para 2026 (sem ISS):
Fonte: tabela de custas e emolumentos 2026 do Registro de Imóveis/SP (ARISP). Somam-se ISS municipal, prenotação (R$ 79,16) e certidões (R$ 75,60 cada).
O que muda no financiamento
- Dois registros, não um: o da compra e venda (sobre o valor do imóvel) e o da alienação fiduciária ao banco (sobre o valor do crédito).
- Desconto de 50%: a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, art. 290) reduz pela metade os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Operações com recursos do FGTS também têm redução de 50% na tabela paulista.
Custos do financiamento
Financiar elimina a escritura, mas traz despesas próprias. As principais:
Como correspondente bancário que trabalha com os principais bancos, a MultiPrime compara essas condições lado a lado antes da proposta — taxa, tarifa de avaliação, seguros e custo efetivo total. Se você ainda está decidindo o caminho, veja também o comparativo Consórcio ou Financiamento em 2026.
Comparativo: compra tradicional x imóvel de leilão
O desconto de um imóvel de leilão só é real depois de subtraídos custos que não existem — ou são menores — na compra tradicional. A lógica de planejamento é a mesma; a lista é que muda.
Custos previsíveis
- ITBI de 2% sobre o preço
- Escritura ou contrato bancário
- Registro na matrícula
- Certidões e, se financiado, despesas do banco
- Imóvel normalmente entregue livre e desocupado
Custos que o edital define
- ITBI e registro calculados a partir do valor de arrematação (observada a base mínima municipal)
- Comissão do leiloeiro, quando prevista no edital
- Possíveis débitos de IPTU e condomínio, conforme o edital
- Desocupação, reformas e regularização documental
- Prazo maior até ter a posse do imóvel
Na prática: mostramos essa conta completa em Desconto de 41% na Caixa em Ribeirão Preto: quanto sobra depois de todos os custos?. E o detalhamento do custo de arrematação de imóveis de leilão, item por item, está no nosso guia dedicado.
Tabela-resumo para planejamento
Simulação para um imóvel de R$ 400.000 em Ribeirão Preto, comparando compra à vista e compra financiada em 80% (R$ 320.000), sem benefícios de primeiro imóvel:
*Estimativa; solicite orçamento ao tabelionato. Registro conforme tabela SP 2026, sem ISS. Na 1ª aquisição residencial pelo SFH, os registros do financiamento caem pela metade.
E nas cidades da região?
Os emolumentos de cartório seguem a mesma tabela estadual em todo o Estado de São Paulo — o que muda de uma cidade para outra é o ISS sobre os serviços cartoriais. Já o ITBI é municipal, e é ele que pesa na diferença:
Alíquotas, bases de cálculo e benefícios mudam por lei municipal. Confirme sempre na Prefeitura do município do imóvel antes de emitir a guia.
Regra prática da MultiPrime
Antes de fazer proposta, separe de 4% a 5% do preço para as despesas de uma compra à vista em Ribeirão Preto — e um pouco mais se o imóvel exigir regularização. No financiamento, some ainda a diferença possível entre preço e avaliação do banco. Esse dinheiro precisa estar disponível além da entrada.
Assessoria na compra do seu imóvel
Imobiliária credenciada Caixa Econômica Federal para venda de imóveis de leilão, licitação e venda direta · correspondente bancário multibanco
- Cálculo prévio de todos os custos — ITBI, cartório, registro e despesas bancárias, antes da proposta.
- Análise de matrícula e certidões — com equipe jurídica própria, para comprar sem surpresas.
- Financiamento comparado — simulações com os principais bancos, não só com um.
- Condução de escritura e registro — da emissão da guia de ITBI ao imóvel no seu nome.
- Imóveis Caixa — leilão, licitação e venda direta, com leitura do edital e conta completa de custos.
- Avaliação técnica (CNAI) — para saber se o preço pedido faz sentido antes de negociar.
Planejando a compra? Fale com a MultiPrime.
Mande o endereço ou o link do imóvel e a forma de pagamento: devolvemos a estimativa completa do que você vai gastar além do preço.
Falar no WhatsApp (16) 3632-6000 (16) 99124-4093Conteúdo de caráter informativo, que não substitui a análise individual do caso por profissional habilitado. Valores de emolumentos referem-se às tabelas do Estado de São Paulo vigentes em 2026, sem ISS municipal, e são atualizados anualmente; alíquotas e benefícios de ITBI dependem da legislação de cada município. Condições de financiamento variam conforme o banco e o perfil do comprador, e, em imóveis de leilão, licitação ou venda direta, as regras e responsabilidades por despesas variam conforme o imóvel e o edital. Multi Prime Imóveis · CRECI-J 42.723 · Rua Rodrigues Alves, 753 · Vila Tibério · Ribeirão Preto/SP.
