Reajuste de Aluguel: Como Calcular em 2026

Atualizado em: outubro de 2026 · índices até setembro/2026

Todo ano, no aniversário do contrato, a mesma dúvida aparece para proprietários e inquilinos: de quanto será o reajuste de aluguel? Em 2026 a pergunta ficou ainda mais interessante, porque os dois índices mais usados no Brasil, o IGP-M e o IPCA, andaram em ritmos bem diferentes. Por vários meses o IGP-M acumulado chegou a ficar negativo, enquanto o IPCA seguiu na casa dos 4%.

Neste guia você vai entender o que a lei diz sobre a periodicidade do reajuste, a diferença entre os índices, como fazer a conta passo a passo e o que fazer quando o índice do contrato fica pesado demais para uma das partes. No final, há uma tabela com os índices acumulados, atualizada todos os meses.

O que diz a lei sobre a periodicidade do reajuste

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) deixa a definição do valor do aluguel e do critério de reajuste à livre negociação entre as partes (art. 17). Mas essa liberdade tem limites importantes:

• Periodicidade mínima de 12 meses: a Lei nº 10.192/2001 considera nula qualquer cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Por isso o aluguel é reajustado uma vez por ano, no aniversário do contrato.
• Índice vedado: a Lei do Inquilinato proíbe vincular o reajuste à variação cambial (moeda estrangeira) ou ao salário mínimo.
• O índice é o do contrato: vale o indicador escolhido na cláusula de reajuste (IGP-M, IPCA, INPC, IVAR etc.). Se o contrato for omisso, o ideal é formalizar um aditivo antes de aplicar qualquer correção.
• Acordo a qualquer tempo: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor e até trocar a cláusula de reajuste (art. 18).
• Ação revisional após 3 anos: se não houver acordo e o aluguel estiver fora do valor de mercado, depois de três anos de vigência do contrato (ou do último acordo) qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor (art. 19).

Outro ponto que gera dúvida: o reajuste não é automático no sentido de ser surpresa. A boa prática é comunicar o novo valor por escrito, com a memória de cálculo, antes do primeiro vencimento já reajustado.

IGP-M x IPCA: qual a diferença?

Os dois medem inflação, mas olham para coisas diferentes, e é por isso que podem caminhar em direções opostas.

Por que isso importa em 2026? Entre novembro de 2025 e março de 2026, o IGP-M acumulado em 12 meses ficou negativo, chegando a −2,67% em fevereiro. A partir de abril voltou ao campo positivo e fechou setembro em 3,34%, puxado pelos preços no atacado. O IPCA, por sua vez, ficou praticamente o ano todo entre 3,8% e 4,7%, encerrando setembro em 4,58%.

Na prática, quem tinha contrato pelo IGP-M com aniversário no início de 2026 viu o índice reduzir o aluguel (ou não alterá-lo, conforme a cláusula), enquanto quem tinha contrato pelo IPCA teve reajuste próximo da inflação oficial. A memória de 2020 e 2021, quando o IGP-M passou de 30% em 12 meses, ainda explica por que muitos contratos novos migraram para o IPCA.

Passo a passo do cálculo do reajuste

1. Confira a data de aniversário e o índice do contrato. O reajuste ocorre a cada 12 meses contados do início da locação (ou do último reajuste). Veja também se a cláusula fala em “acumulado dos últimos 12 meses” e o que acontece em caso de índice negativo.

2. Encontre o índice acumulado em 12 meses. A prática mais comum é usar o acumulado dos 12 meses encerrados no mês anterior ao aniversário. Para o IGP-M, que sai no fim de cada mês, isso costuma funcionar sem problemas. Para o IPCA, divulgado por volta do dia 10, pode ser preciso usar o último índice disponível na data do vencimento – o critério deve seguir o que o contrato estabelece.

3. Atenção: o acumulado não é a soma dos meses. Os índices mensais se multiplicam. Para chegar ao acumulado, transforme cada variação em fator (1 + variação ÷ 100), multiplique os 12 fatores e subtraia 1. Por isso é mais seguro usar o acumulado oficial divulgado pela FGV ou pelo IBGE, como na tabela abaixo.

4. Aplique a fórmula.

Exemplo com aluguel de R$ 2.000,00 e aniversário em outubro/2026:

5. Comunique por escrito. Envie ao inquilino (ou peça ao proprietário/administradora) o novo valor com a memória de cálculo: índice usado, período considerado, percentual e valor final. Isso evita questionamentos e dá segurança a ambas as partes.

6. Esqueceu de reajustar? O reajuste não aplicado não desaparece automaticamente, mas a cobrança de diferenças passadas depende do contrato, da conduta das partes e de prazos legais. Nesses casos, vale buscar orientação antes de cobrar valores retroativos.

Negociação e troca de índice

Quando o índice do contrato dispara (ou despenca), o reajuste pode ficar desequilibrado em relação ao mercado. Nessa hora, negociar costuma ser melhor para os dois lados do que perder um bom inquilino ou um bom imóvel.

O que é possível fazer

• Reajuste parcial: o proprietário aplica apenas parte do índice naquele ano, registrando o acordo por escrito.
• Troca de índice: substituir o IGP-M pelo IPCA (ou outro índice permitido) por meio de termo aditivo assinado pelas partes e pelos fiadores, quando houver.
• Índice com teto ou piso: combinar que o reajuste segue o índice, mas respeita um limite máximo e/ou mínimo.
• Revisão pelo valor de mercado: em vez de discutir índice, ajustar o aluguel ao valor praticado na região, com base em pesquisa de imóveis comparáveis.

O que não pode

• Trocar o índice unilateralmente: a mudança só vale com a concordância das duas partes.
• Reajustar em prazo inferior a 12 meses.
• Atrelar o aluguel ao dólar ou ao salário mínimo.

Se não houver acordo e o contrato já tiver mais de três anos, a ação revisional permite que o Judiciário fixe o aluguel pelo valor de mercado, normalmente com apoio de perícia de avaliação.

Tabela de índices acumulados (IGP-M e IPCA)

Use a linha do mês anterior ao aniversário do seu contrato. Exemplo: contrato com aniversário em outubro/2026 usa a linha de setembro/2026.

Atualizado em: outubro de 2026 · tabela revisada todos os meses

Fontes: FGV/IBRE (IGP-M) e IBGE (IPCA). Valores conforme divulgação oficial; diferenças de 0,01 ponto em outras fontes decorrem de arredondamento. Próximas divulgações: IGP-M de outubro em 29/10/2026 e IPCA de outubro em 12/11/2026.