Selic caiu, imóveis subiram: o contrassenso que pode estar desatualizando a avaliação do seu imóvel
31/08/2026 - Avaliação de Imóveis
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<title>Por que os preços dos imóveis continuam subindo mesmo com a Selic caindo</title>
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<div class="mp-masthead-text">MULTIPRIME IMÓVEIS<span>Experiência, Confiança, Resultados</span></div>
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<div class="mp-meta">Mercado Imobiliário</div>
<h1>Por que os preços dos imóveis continuam subindo mesmo com a Selic caindo (e o que isso muda na hora de avaliar o seu)</h1>
<p class="mp-lead">A Selic caiu de 15% para 14% em 2026. Pela lógica mais intuitiva, isso deveria esfriar o mercado. Só que os imóveis seguem subindo de preço — e entender por que isso acontece é essencial antes de vender, comprar ou confiar numa avaliação antiga.</p>
<p>Se você presta atenção em economia, provavelmente já ouviu essa expectativa: com a Selic caindo, o crédito fica mais barato, as prestações diminuem, os financiamentos ficam mais acessíveis — e, em algum momento, isso deveria dar um alívio nos preços dos imóveis. Faz sentido à primeira vista. O problema é que os dados mostram o oposto do que a intuição sugere.</p>
<h2>O contrassenso: juros mais baixos deveriam esfriar o mercado — mas fazem o oposto</h2>
<p>Entre janeiro e agosto de 2026, o Banco Central cortou a Selic quatro vezes seguidas: de <strong>15,00% para 14,00% ao ano</strong>, o menor patamar desde março de 2025. Se a teoria mais simples estivesse certa, esse período deveria mostrar os preços dos imóveis perdendo fôlego. Não foi isso que o índice FipeZap registrou: em julho de 2026, os preços de venda residencial subiram <strong>0,46% no mês</strong> e acumulam alta de <strong>5,46% em 12 meses</strong>, com o preço médio nacional em <strong>R$ 9.900/m²</strong> — e 49 das 56 cidades monitoradas fechando o mês em alta.</p>
<div class="mp-stat-row">
<div class="mp-stat"><span class="mp-stat-num">14,00%</span><span class="mp-stat-label">Selic em agosto/2026 — menor nível desde março de 2025</span></div>
<div class="mp-stat"><span class="mp-stat-num">+5,46%</span><span class="mp-stat-label">Alta dos preços residenciais em 12 meses (FipeZap, jul/2026)</span></div>
<div class="mp-stat"><span class="mp-stat-num">49 de 56</span><span class="mp-stat-label">Cidades monitoradas com preços em alta em julho/2026</span></div>
</div>
<p>A explicação para o contrassenso é justamente o mecanismo que a intuição costuma ignorar: <strong>Selic mais baixa não reduz a demanda por imóvel — ela amplia o número de pessoas que conseguem financiar um</strong>. Menos juros significa parcela menor para o mesmo valor financiado, o que qualifica famílias que antes não passavam na análise de crédito do banco. Segundo o economista Fabio Gallo, citado pelo portal Portas, <strong>cada ponto percentual de queda na Selic pode incluir cerca de 160 mil novas famílias</strong> na faixa de acesso ao financiamento imobiliário. Mais gente disputando o mesmo estoque de imóveis à venda é, por definição, pressão de alta sobre o preço — não de baixa.</p>
<p>O presidente da Abecip (associação que reúne as instituições de crédito imobiliário), Michel Cury, resume o cenário: a demanda por financiamento se manteve consistente mesmo com a Selic ainda em patamar elevado ao longo de 2025 — e tende a crescer mais à medida que os juros cedem. Não é coincidência que a projeção de crédito imobiliário para 2026 tenha sido revisada para cima, de 16% para <strong>25% de crescimento</strong>, um total estimado de R$ 411 bilhões concedidos no ano.</p>
<h2>Não é só a Selic: outras três frentes empurrando o preço para cima</h2>
<p>A queda dos juros é só um dos motores. Em paralelo, pelo menos três outros fatores estruturais vêm pressionando o preço dos imóveis independentemente do que o Banco Central decide a cada reunião do Copom.</p>
<h3 class="mp-sub">Escassez de terrenos nas grandes cidades</h3>
<p>Em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, a oferta de terrenos bem localizados está cada vez mais restrita. O Brasil já é mais de 84% urbano, o que concentra a demanda justamente onde a terra é mais disputada; some a isso limitações geográficas (relevo, áreas de proteção ambiental), legislação de zoneamento cada vez mais rígida nos planos diretores municipais, e a retenção especulativa de terrenos por investidores que esperam valorização futura sem construir. O resultado é direto: menos terreno disponível encarece o insumo mais básico de qualquer empreendimento, e essa alta é repassada ao preço final da unidade.</p>
<h3 class="mp-sub">Custo da mão de obra e da construção em alta</h3>
<p>O índice de custo da construção acumulou <strong>5,81% de alta nos 12 meses até janeiro de 2026</strong> — e, dentro desse indicador, o item mão de obra sozinho subiu <strong>8,93%</strong>, bem acima da inflação geral, segundo dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). O CUB (Custo Unitário Básico) também varia por estado, mas segue a mesma direção: alta estimada de 4,8% em São Paulo e 5,1% no Rio de Janeiro em 2026, por exemplo. Como a mão de obra pode representar de 30% a 50% do custo total de uma obra, dependendo do padrão do imóvel, esse é um dos itens que mais pesa na formação do preço de imóveis novos — e, por comparação, também sustenta o valor dos usados.</p>
<h3 class="mp-sub">Mais dinheiro disponível via FGTS</h3>
<p>O FGTS deixou de ser um financiamento coadjuvante. A Abecip revisou sua projeção de crescimento do FGTS somado ao Fundo Social para 2026 de apenas 5% para <strong>38%</strong>, com o volume estimado chegando a <strong>R$ 195 bilhões</strong> no ano — tornando o fundo a principal fonte de financiamento habitacional do país em 2026. O uso do FGTS em consórcios imobiliários cresceu 39% no primeiro semestre, movimentando R$ 215 milhões, e as operações de home equity com garantia em imóvel bateram recorde de R$ 6,6 bilhões no mesmo período — alta de 309% frente ao ano anterior. Mais recurso disponível para financiar significa, mais uma vez, mais gente com poder de compra competindo pelos mesmos imóveis.</p>
<p>Some os três fatores à queda da Selic e o quadro fica claro: a demanda por imóvel cresce por vários canais ao mesmo tempo (crédito mais barato, mais famílias qualificadas, mais recurso do FGTS disponível), enquanto a oferta enfrenta gargalos que não se resolvem de uma reunião do Copom para outra (terreno escasso, mão de obra mais cara). É esse descompasso — mais gente querendo comprar, sem um aumento equivalente na oferta de imóveis prontos — que explica por que os preços continuam subindo justamente no momento em que, pela lógica mais simples, deveriam estar cedendo.</p>
<h2>O que isso muda na hora de avaliar o seu imóvel</h2>
<p>Se os preços estão em movimento constante — e os dados mostram alta em quase 9 de cada 10 cidades monitoradas, mês após mês — uma avaliação parada no tempo perde precisão rapidamente. Um laudo técnico, dentro das normas da ABNT (NBR 14653), é construído a partir de dados de mercado comparáveis coletados numa data específica. Ele retrata o valor do imóvel <em>naquele momento</em> — não hoje.</p>
<p>Fazendo a conta com os próprios números deste ano: numa cidade que acompanha a média nacional, um imóvel avaliado há <strong>6 meses</strong> pode já estar defasado em torno de <strong>2% a 3%</strong> — e um avaliado há <strong>1 ano</strong>, em mais de <strong>5%</strong>, considerando a alta acumulada pelo FipeZap. Em algumas capitais que lideram a valorização, essa defasagem é ainda maior. Para um imóvel de médio padrão, isso pode representar dezenas de milhares de reais de diferença entre o valor no laudo antigo e o valor real de mercado hoje.</p>
<p>Essa diferença importa na prática em situações bem concretas:</p>
<ul class="mp-list">
<li><strong>Venda</strong> — anunciar com base num laudo desatualizado significa correr o risco de vender abaixo do que o mercado pagaria hoje;</li>
<li><strong>Inventário e partilha</strong> — um valor subestimado pode distorcer a divisão entre herdeiros ou ex-cônjuges;</li>
<li><strong>Financiamento e garantia</strong> — bancos exigem laudos recentes justamente porque sabem que o mercado se move;</li>
<li><strong>Planejamento patrimonial</strong> — decisões de manter, vender ou usar o imóvel como garantia dependem de saber o valor real, não o valor de meses atrás.</li>
</ul>
<p>Com a Selic ainda em trajetória de queda e os outros fatores de pressão (terreno, mão de obra, FGTS) longe de se resolver no curto prazo, a tendência é que essa defasagem entre "valor no papel" e "valor de mercado" continue se ampliando para quem não reavalia com regularidade.</p>
<div class="mp-cta">
<p>Seu imóvel foi avaliado há mais de 6 meses? Pode estar desatualizado — solicite uma nova avaliação.</p>
<a href="https://wa.me/5516991244093?text=Ol%C3%A1!%20Vi%20a%20mat%C3%A9ria%20sobre%20a%20Selic%20e%20os%20pre%C3%A7os%20dos%20im%C3%B3veis%20e%20gostaria%20de%20solicitar%20uma%20nova%20avalia%C3%A7%C3%A3o." target="_blank" rel="noopener">Solicite uma nova avaliação</a>
</div>
<div class="mp-sources">
Fontes consultadas: <a href="https://blog.nubank.com.br/taxa-selic-2026/" target="_blank" rel="noopener">Nubank — Trajetória da Selic em 2026</a> ·
<a href="https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/fipezap-202607-residencial-venda.pdf" target="_blank" rel="noopener">Índice FipeZAP, jul/2026</a> ·
<a href="https://portas.com.br/dados-inteligencia/projecoes-cenarios/impacto-selic-2026/" target="_blank" rel="noopener">Portas — Impacto da Selic no mercado imobiliário 2026</a> ·
<a href="https://portas.com.br/dados-inteligencia/mercado-imobiliario-2026/" target="_blank" rel="noopener">Portas — Mercado imobiliário 2026: como está hoje</a> ·
<a href="https://portas.com.br/noticias/precos-de-imoveis-devem-continuar-subindo-em-2026-apontam-especialistas/" target="_blank" rel="noopener">Portas — Preços devem continuar subindo em 2026</a> ·
<a href="https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/fgts-muda-jogo-e-abecip-ve-credito-imobiliario-crescer-25-em-2026/" target="_blank" rel="noopener">InfoMoney — FGTS muda o jogo, Abecip projeta alta de 25%</a> ·
<a href="https://sienge.com.br/blog/escassez-de-terrenos/" target="_blank" rel="noopener">Sienge — Escassez de terrenos</a> ·
<a href="https://cbic.org.br/reducao-da-jornada-pode-elevar-em-ate-15-o-custo-da-mao-de-obra-no-setor-da-construcao-com-impacto-potencial-adicional-de-r-20-bilhoes-ao-ano/" target="_blank" rel="noopener">CBIC — Custo da mão de obra na construção</a> ·
<a href="https://www.planilhasdeobra.com/custo-metro-quadrado-construcao-civil-2026/" target="_blank" rel="noopener">Planilhas de Obra — CUB por estado, 2026</a>
</div>
</div>
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