ITCMD 2026: Doar Imóvel Pode Ficar Mais Caro | Entenda
18/09/2026 - MERCADO IMOBILIÁRIO
Doar um imóvel pode ficar mais caro: o que muda com o novo ITCMD progressivo
A reforma tributária tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país — e São Paulo está prestes a deixar para trás a alíquota fixa de 4%. Entenda o que isso significa para quem pretende doar um imóvel a herdeiros em Ribeirão Preto, São Carlos, Sertãozinho e Porto Ferreira.
Quem planeja doar um imóvel em vida — para adiantar a legítima, organizar a sucessão familiar ou simplesmente evitar um inventário mais longo — está diante de uma janela que se estreita. A Lei Complementar 227/2026 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todos os estados, com alíquotas que podem chegar a 8%. Em São Paulo, a conta que hoje é fixa em 4% está prestes a mudar — e, quando mudar, tende a pesar mais sobre patrimônios de maior valor.
Por que a doação está no centro da mudança
O ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação — incide sobre duas situações: a herança, transmitida com o falecimento, e a doação, transmitida ainda em vida. Historicamente, cada estado escolhia entre alíquota única ou progressiva, respeitando o teto de 8% fixado pelo Senado Federal. São Paulo optou, desde 2002, pela alíquota fixa de 4% sobre qualquer valor — a mesma porcentagem para uma doação de R$ 100 mil ou de R$ 10 milhões.
A Emenda Constitucional 132/2023, dentro da reforma tributária, mudou essa lógica na raiz: o ITCMD "será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação". A Lei Complementar 227/2026 regulamentou esse comando e retirou dos estados a opção de manter alíquota única. Na prática, quanto maior o valor do imóvel doado, maior tende a ser a alíquota aplicada sobre ele.
Onde São Paulo está nessa transição
São Paulo ainda cobra alíquota única de 4% sobre herança e doação (Lei estadual 10.705/2000). Dois projetos de lei tramitam na Assembleia Legislativa para instituir a tabela progressiva.
Os projetos em discussão preveem faixas que vão de 1% a 8%, a depender de qual texto for sancionado — o que pode tanto aliviar doações de menor valor quanto elevar significativamente o imposto sobre imóveis de padrão mais alto.
Pela regra da anterioridade anual e nonagesimal, uma lei paulista sancionada em 2026 só pode produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027. Isso abre uma janela de planejamento — mas ela tem prazo para fechar.
A doação parcelada deixou de proteger o patrimônio
Uma estratégia comum de planejamento sucessório era fracionar doações ao longo dos anos, mantendo cada uma dentro de uma faixa de tributação mais baixa. A LC 227/2026 fecha essa porta: uma regra antielisiva passa a somar as doações sucessivas do mesmo doador ao mesmo donatário para recalcular a alíquota progressiva a cada nova transmissão. O valor do imposto devido é recalculado somando-se ao bem atual os valores já doados anteriormente, deduzindo o que já foi recolhido.
Isso significa que dividir a doação de um imóvel em partes, ao longo do tempo, para permanecer artificialmente em uma faixa menor, deixa de funcionar como estratégia isolada. O planejamento sucessório precisa agora considerar o histórico completo de transmissões entre as mesmas partes.
Valor de mercado substitui valor histórico na base de cálculo
Outra mudança relevante para quem tem imóveis: a base de cálculo do ITCMD passa a incidir sobre o valor de mercado do bem na data da doação, não mais sobre valores históricos, contábeis ou desatualizados registrados em declarações antigas. Para um sítio, uma chácara ou um imóvel urbano que nunca passou por avaliação técnica recente, essa mudança pode representar uma diferença expressiva entre o que a família estimava e o que o Fisco vai efetivamente considerar.
É aqui que a avaliação mercadológica técnica — elaborada conforme a NBR 14.653 — ganha peso prático: ela é o instrumento que documenta, de forma tecnicamente fundamentada, qual é de fato o valor do imóvel na data da transmissão, servindo de base tanto para o planejamento da doação quanto para eventual contestação de valores atribuídos pelo Fisco estadual.
O que muda na prática para quem vai doar um imóvel
Base de cálculo
O imposto passa a incidir sobre o valor de mercado do imóvel, apurado por avaliação técnica — não mais sobre valores históricos ou declarados sem critério.
Doações fracionadas
Transmissões sucessivas ao mesmo herdeiro são somadas para fins de cálculo da alíquota progressiva, encerrando a estratégia de parcelar para pagar menos.
Estado competente
Para imóveis, o ITCMD continua devido ao estado onde o bem está localizado — mas a regra elimina brechas de escolha de estado para bens móveis do doador.
Holdings patrimoniais
Famílias com imóveis integralizados em holdings pelo custo histórico merecem atenção redobrada: a reavaliação a valor de mercado pode alterar substancialmente a base tributável.
Quem sente mais o impacto em Ribeirão Preto e região
Em Ribeirão Preto, São Carlos, Sertãozinho e Porto Ferreira, o efeito prático recai especialmente sobre famílias que possuem mais de um imóvel, sítios e chácaras na região rural, imóveis comerciais e patrimônio organizado em holdings — justamente o perfil de quem costuma antecipar a sucessão por meio de doação em vida. Quanto maior o valor consolidado do patrimônio transmitido a um mesmo herdeiro, maior a exposição à nova progressividade.
O que fazer agora
Como a Multiprime pode ajudar
Suporte técnico para famílias e herdeiros que estão organizando a sucessão patrimonial antes da mudança na tributação.
Avaliação mercadológica
Laudos conforme NBR 14.653, que documentam o valor real do imóvel na data da transmissão — base técnica para o planejamento e para eventual contestação de valores.
Suporte a herdeiros
Equipe própria com conhecimento em direito imobiliário para orientar famílias em transições de patrimônio, inventários e doações em vida.
Análise documental
Verificação de matrícula, titularidade e pendências cadastrais antes de qualquer formalização de doação em cartório.
Atuação regional
Conhecimento do mercado imobiliário de Ribeirão Preto, São Carlos, Sertãozinho e Porto Ferreira para avaliações condizentes com a realidade local.
Está pensando em doar um imóvel à família?
Fale com a equipe da Multiprime antes de formalizar a doação — entenda o valor real do imóvel e o momento certo para agir.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui consulta jurídica ou avaliação técnica individualizada. Alíquotas, prazos e regras do ITCMD variam conforme a legislação estadual vigente e podem mudar até a sanção definitiva da lei paulista de progressividade. Consulte sempre um profissional habilitado antes de formalizar uma doação de imóvel.
