O que realmente valoriza (ou desvaloriza) um imóvel em 2026: vai muito além da localização

Para 48% dos compradores, vaga de garagem pesa mais do que muita gente imagina. Para 35%, espaço para home office já é item de decisão. "Localização boa" continua importando — mas sozinha, não explica mais o preço.

Durante anos, "localização, localização, localização" foi o mantra do mercado imobiliário. E continua sendo um fator real: bairro, proximidade de serviços e infraestrutura urbana seguem pesando em qualquer avaliação. O problema é tratar a localização como se fosse a única variável — porque não é, e os dados de pesquisas recentes com compradores mostram exatamente o contrário: dentro de uma mesma região, dois imóveis parecidos podem ter valores bem diferentes por causa de fatores estruturais e de condomínio que o proprietário, muitas vezes, nem sabe que estão sendo avaliados.

O que a pesquisa mostra sobre a decisão de compra

Um levantamento da Secovi-SP, com base nas preferências de compradores em 2024/2025 e usado como referência para o comportamento do mercado em 2026, mostra quais características prático-funcionais mais pesam na hora da escolha: 48% dos compradores valorizam vaga de garagem, 38% querem mais de um banheiro e 35% buscam especificamente espaço para home office. Ou seja: características de uso do dia a dia, não apenas o endereço, decidem boa parte das compras.

Isso é coerente com o que se vê na prática de qualquer avaliação técnica: dois apartamentos no mesmo prédio, com a mesma metragem e a mesma vista, podem ter propostas de compra bem diferentes dependendo de como a planta foi ocupada, do estado de conservação e do que o condomínio oferece.

Fatores estruturais: o que pesa dentro do imóvel

Estado de conservação. É apontado por especialistas do setor — como o corretor Luiz Celso Castegnaro, em entrevista ao CRECIPR — como um dos critérios centrais de qualquer avaliação, ao lado de localização e acabamento. Na prática, isso significa fachada, pintura, revestimentos, esquadrias, e principalmente os sistemas que não aparecem à primeira vista: instalação hidráulica, elétrica e cobertura. Um imóvel com esses pontos em dia entra na avaliação em vantagem; um imóvel com manutenção visivelmente atrasada puxa o valor para baixo, mesmo em bairro valorizado.

Iluminação natural. Ambientes com pouca luz natural — sem varandas, sem janelas amplas — pesam contra o imóvel na percepção de quem visita e, na prática, também na avaliação técnica, que considera insolação e ventilação como parte da qualidade construtiva da unidade.

Planta funcional. O mercado hoje tem preferência clara por plantas integradas, com ambientes amplos e multifuncionais, no lugar de cômodos pequenos, compartimentados ou com circulação difícil. Uma planta "disfuncional" — muitos corredores, cômodos apertados, acessos complicados — desvaloriza mesmo quando a metragem total é boa, porque reduz o uso real do espaço.

Espaço para home office. Não é mais um "extra": como mostram os 35% da pesquisa Secovi-SP citada acima, já é critério de decisão de compra. Um quarto extra, um cantinho fechado ou mesmo uma varanda que comporte uma estação de trabalho hoje soma valor de um jeito que não somava há cinco anos — e a ausência desse espaço é citada por especialistas do setor como fator que pesa contra o imóvel na hora da venda.

Fatores de condomínio: o que pesa fora da unidade

Vaga de garagem. Além de ser o item mais valorizado pelos compradores na pesquisa Secovi-SP (48%), a vaga de garagem tem peso mensurável no preço: levantamentos da região metropolitana de São Paulo mostram que uma vaga representa, em média, entre 6,5% e 7,5% do valor total do imóvel — podendo passar de 17% em regiões mais periféricas, onde o carro pesa mais no dia a dia de quem mora ali. Um imóvel sem vaga, ou com apenas uma vaga onde o padrão da região é de duas, tende a ficar de fora da lista de opções de boa parte dos compradores.

Área de lazer. Com a consolidação do trabalho remoto e híbrido, o tempo que se passa dentro do próprio condomínio aumentou — e isso tem elevado a importância de piscina, academia, espaço gourmet, playground e áreas verdes bem cuidadas na decisão de compra, segundo análises recentes do setor sobre o perfil de moradia no Brasil. Um condomínio com infraestrutura completa amplia o público interessado; um condomínio sem lazer, ou com áreas comuns malcuidadas, restringe esse público — mesmo que a unidade em si esteja impecável.

Segurança. Portaria (presencial, remota ou com controle de acesso), circuito de câmeras e cercamento são cada vez mais tratados como padrão mínimo, não diferencial — especialmente em imóveis de padrão médio a alto. A ausência desses itens, ou uma portaria percebida como frágil, entra como ponto negativo na avaliação de quem está comprando, ainda que o custo do condomínio seja menor.

O erro mais comum: apego emocional x desconhecimento técnico

Na prática de avaliação, dois erros opostos aparecem o tempo todo — e os dois vêm do mesmo lugar: o proprietário avaliando o próprio imóvel de forma subjetiva, sem os critérios que um laudo técnico usa.

• Superestimar por apego emocional — o imóvel onde os filhos cresceram, a reforma feita com carinho, a decoração do jeito exato que o dono gosta. Tudo isso tem valor sentimental real, mas não é valor de mercado: o comprador não paga pela memória, paga pelo que o imóvel oferece objetivamente. Quando o preço pedido carrega esse "ágio emocional", o resultado mais comum é o imóvel ficar parado no anúncio por muito mais tempo do que deveria.
• Subestimar por não saber o que conta tecnicamente — o oposto também acontece: proprietários que colocam um preço baixo demais porque não sabem que uma planta bem resolvida, uma vaga extra de garagem ou um condomínio com boa área de lazer efetivamente sustentam um valor mais alto. Sem uma avaliação técnica, é comum deixar dinheiro na mesa simplesmente por desconhecer quais características estão pesando a favor do imóvel.

Essa divergência tem uma explicação técnica simples: segundo João Teodoro da Silva, presidente do Cofeci, citado em matéria do CRECIPR, é normal existir uma diferença de cerca de 10% entre duas avaliações do mesmo imóvel, porque o resultado depende dos critérios usados por cada avaliador. Isso mostra por que método importa — uma avaliação séria não é "achismo profissional", é a aplicação consistente de critérios técnicos (estado de conservação, planta, posição solar, itens de condomínio, comparáveis de mercado) sobre o mesmo imóvel, o que reduz justamente essa margem de divergência que separa o preço "de sentimento" do preço real de mercado.

Por que isso pede uma avaliação técnica, não uma opinião

Nenhum desses fatores — conservação, iluminação, planta, home office, vaga, lazer, segurança — pesa isoladamente. O que determina o valor real de um imóvel é a combinação de todos eles, comparada a imóveis semelhantes efetivamente vendidos ou alugados na mesma região, seguindo a metodologia da NBR 14.653. É esse cruzamento de dados — e não a opinião do proprietário, de um vizinho ou de um único corretor — que dá segurança para precificar certo: nem deixando dinheiro na mesa, nem superestimando o imóvel a ponto de ele não vender.