É uma das perguntas que mais ouvimos de proprietários e compradores: "o vizinho do 3º andar vendeu por um valor, por que o meu, no 11º, vale outro?" — ou o contrário: "por que o meu, idêntico ao dele, está sendo avaliado por menos?".

A resposta é que o mercado não precifica o condomínio; ele precifica a unidade. Dentro do mesmo prédio convivem apartamentos com sol da manhã e sol da tarde, vista livre e vista para a parede do vizinho, duas vagas e uma vaga presa, acabamento original de 15 anos atrás e reforma completa. Cada uma dessas diferenças tem um peso no preço — e esse peso pode ser medido.

Incorporadoras costumam trabalhar com uma diferença de 10% a 20% entre unidades de um mesmo empreendimento, conforme posição da torre, vista e ventilação, e com acréscimos de cerca de 0,5% a 2,5% por andar nas tabelas de lançamento. No mercado de usados, as diferenças podem ser ainda maiores, porque entram em cena fatores que não existiam na entrega das chaves: conservação, reformas, documentação e até o histórico da unidade.

Os 10 fatores que fazem o preço variar dentro do mesmo condomínio

Na prática da avaliação, esses são os atributos que mais explicam as diferenças de valor entre unidades de um mesmo edifício ou conjunto:

Na prática: duas unidades, um mesmo condomínio

Veja como a soma de fatores se traduz em preço. O exemplo abaixo é ilustrativo — duas unidades de 70 m² privativos no mesmo condomínio, mesma planta, mesmo valor de taxa condominial:

Valores hipotéticos, apenas para demonstrar o efeito combinado dos atributos. Em uma avaliação real, cada fator é medido a partir de dados de mercado da própria região.

Uma diferença de mais de 20% entre unidades "iguais" não é exagero: é o resultado de vários pequenos ajustes que, somados, mudam completamente a percepção do comprador. Por isso, usar o preço que o vizinho anunciou — ou o valor médio do bairro — como referência para a sua unidade é um dos erros mais comuns e mais caros do mercado.

Preço anunciado não é valor de mercado

Outro ponto importante: indicadores como o Índice FipeZAP — que registrou preço médio de R$ 5.357/m² em Ribeirão Preto em setembro de 2026 — são construídos a partir de anúncios. Eles mostram a expectativa dos vendedores, não necessariamente o preço pelo qual os imóveis foram efetivamente vendidos. São ótimos para acompanhar tendências, mas não substituem a análise da sua unidade.

O mesmo vale para o anúncio do apartamento do 8º andar que está há meses no portal: um preço que não vende não é referência de valor. A avaliação técnica separa o que é pedida do que é mercado.

Como é feita uma avaliação mercadológica em Ribeirão Preto

Uma avaliação séria segue a ABNT NBR 14653 (partes 1 e 2), que define os procedimentos para avaliação de imóveis urbanos. Para apartamentos, o método mais utilizado é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Veja as etapas:

Quer entender em detalhes a metodologia que utilizamos? Veja nossa página Quanto vale meu imóvel? — Avaliação técnica Multiprime.

Quando você precisa de uma avaliação técnica da sua unidade

A avaliação mercadológica não serve apenas para definir o preço de venda. Ela é decisiva sempre que há valores em discussão:

Em partilhas e disputas familiares, especialmente, a diferença entre "o apartamento vale o mesmo que o do vizinho" e o valor tecnicamente apurado pode significar dezenas de milhares de reais para uma das partes. Um laudo fundamentado reduz conflitos e dá segurança jurídica à decisão.

Erros comuns ao precificar um apartamento