Reforma Tributária no Aluguel: Quem Paga IBS e CBS em 2027
28/10/2026 - ATUALIDADES
Reforma Tributária e Aluguel: o Que Muda
A partir de 2027, a renda de aluguel passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS. Veja quem se torna contribuinte, como funcionam os redutores, o que acontece com contratos antigos e o cronograma de transição até 2033.
Durante décadas, o aluguel recebido por pessoa física foi tributado apenas pelo Imposto de Renda. A reforma tributária do consumo muda esse quadro: a locação de imóveis passa a ser fato gerador do IBS (estadual e municipal) e da CBS (federal), os dois tributos que substituirão ICMS, ISS, PIS e Cofins. Para a maioria dos pequenos locadores, pouco ou nada muda. Para quem tem carteira de imóveis, a conta precisa ser refeita — e o ano que define o enquadramento de 2027 é justamente 2026, que está terminando.
Este guia resume o que diz a legislação vigente — a Lei Complementar nº 214/2025, com as alterações da LC nº 227/2026, e o regulamento da CBS (Decreto nº 12.955/2026) — de forma estritamente informativa. Ele não substitui a análise do seu contador sobre a sua situação específica.
O que a LC 214/2025 prevê para locação
A lei inclui expressamente a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis entre as operações sujeitas ao IBS e à CBS. O contribuinte é o locador. Para a pessoa jurídica que aluga imóveis, a incidência é a regra. Para a pessoa física, só há incidência quando ela se enquadra nos critérios do art. 251.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte
A pessoa física é considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, preencher as duas condições ao mesmo tempo:
- receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis superior a R$ 240 mil; e
- operações envolvendo mais de três imóveis distintos (conta-se o número de imóveis, não o de contratos).
Há também uma regra para o próprio ano: se a receita de aluguel do ano corrente ultrapassar o limite em 20% (cerca de R$ 288 mil), o enquadramento ocorre já naquele ano — e o regulamento da CBS esclareceu que, também nesse caso, vale a exigência de mais de três imóveis. Os valores de referência são atualizados mensalmente pelo IPCA desde janeiro de 2025, de modo que os números vigentes já são um pouco superiores aos nominais.
Casos ilustrativos, com os limites nominais de 2025.
Os redutores da locação
70% menos sobre a alíquota cheia
As alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação são reduzidas em 70%. Na prática, o locador contribuinte recolhe 30% da alíquota padrão. A redução vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais.
R$ 600 por mês, por imóvel residencial
Na locação residencial, R$ 600 mensais por imóvel são descontados da base de cálculo (até o limite do próprio aluguel), valor também corrigido pelo IPCA. A LC 227/2026 deixou explícito que o redutor é mensal. Não se aplica à locação comercial.
Além disso, IPTU, demais tributos sobre o imóvel e despesas de condomínio ficam fora da base de cálculo. O tributo incide a cada pagamento de aluguel.
Aluguel por temporada
A locação residencial por até 90 dias seguidos, feita por contribuinte, segue as regras de hotelaria, com redução de 40% (e não de 70%). Desde a LC 227/2026, a receita de temporada entra na soma dos limites de R$ 240 mil e na contagem de imóveis da pessoa física.
Contratos firmados até 16/01/2025: a opção de 3,65%
Para contratos por prazo determinado assinados até a data de publicação da lei, o art. 487 permite optar por recolher IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta — o mesmo percentual hoje somado por PIS e Cofins no regime cumulativo.
Até o fim do contrato ou 31/12/2028
Vale o que ocorrer primeiro. A data do contrato pode ser comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovante de pagamento do primeiro aluguel dentro do prazo legal.
Pelo prazo original do contrato
Exige data comprovada e registro em cartório de imóveis ou de títulos e documentos até 31/12/2025, ou disponibilização do contrato à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
A opção tem contrapartidas: afasta o redutor social, impede créditos de IBS e CBS vinculados ao imóvel e o recolhimento é definitivo. Em 2027 e 2028, quando só a CBS é cobrada de forma plena, o regime regular com a redução de 70% pode resultar em carga menor. Por isso, a escolha precisa ser feita contrato a contrato, com números.
Pessoa física x pessoa jurídica
A reforma reacendeu o debate sobre manter imóveis na pessoa física ou em uma holding imobiliária. A resposta não é a mesma para todos — mas as regras de cada lado são objetivas.
Contribuinte apenas acima dos limites
- Fora dos dois critérios do art. 251, segue pagando apenas Imposto de Renda.
- Se enquadrada, passa a ter IR (sobre a renda) e IBS/CBS (sobre a operação) incidindo sobre o mesmo aluguel.
- Enquadrada, precisará de inscrição no CNPJ e emissão de documento fiscal a partir de 1º/01/2027 — sem que isso a transforme em empresa.
- Em imóvel com mais de um dono, o tributo incide apenas sobre a parte do coproprietário que for contribuinte.
Sempre no regime regular
- Toda receita de locação da empresa é tributada pelo IBS/CBS, com os mesmos redutores (70% e, no residencial, R$ 600).
- Hoje, no lucro presumido, recolhe PIS/Cofins de 3,65%; a partir de 2027, passa à CBS reduzida, com direito a créditos sobre insumos (reformas, manutenção, serviços).
- Desde 2025, a empresa que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional.
- Fundos imobiliários que cumprem os requisitos legais não são contribuintes.
O perfil do inquilino também pesa. Empresa do regime regular credita o IBS/CBS cobrado no aluguel; para ela, o tributo tende a ser neutro. Já a pessoa física que aluga para morar não tem crédito. A reforma não cria reajuste automático: contratos em vigor seguem índice e cláusulas pactuados, e qualquer mudança de preço depende de negociação e da Lei do Inquilinato.
A decisão sobre estruturar ou não uma holding envolve ainda Imposto de Renda, ITBI, custo de manutenção da empresa e planejamento sucessório. Não se resolve olhando apenas IBS e CBS.
Cronograma de transição
CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis com PIS/Cofins, com dispensa de recolhimento para quem cumpre as obrigações acessórias. A receita de aluguel recebida em 2026 é a que define o enquadramento da pessoa física em 2027.
CBS passa a ser cobrada; PIS e Cofins são extintos. IBS permanece simbólico (0,05% estadual e 0,05% municipal). Pessoa física contribuinte passa a ter CNPJ e emitir documento fiscal (Decreto nº 13.075/2026). A alíquota de referência da CBS está em definição: o TCU tem até 30/10/2026 para enviar os cálculos e o Senado, até 15/12/2026 para fixá-la.
Limite máximo da opção de 3,65% para contratos residenciais antigos.
IBS cresce gradualmente enquanto ICMS e ISS são reduzidos em etapas.
Modelo completo: CBS e IBS integrais, com a redução de 70% para locação.
O que não muda agora
- Imposto de Renda: a reforma do consumo não altera o IR sobre aluguel. Continuam o carnê-leão (quando o inquilino é pessoa física) e a retenção na fonte (quando é empresa).
- Pequeno locador: quem tem até três imóveis alugados, ou receita abaixo do limite, permanece fora do IBS e da CBS.
- Contratos vigentes: não há reajuste automático por causa da reforma. Cláusulas e índices pactuados continuam valendo.
- Base de cálculo sem encargos: IPTU e condomínio repassados ao inquilino não entram na base do IBS/CBS.
- CNPJ não é empresa: a inscrição exigida da pessoa física contribuinte tem finalidade cadastral e não a converte em pessoa jurídica.
Pontos para discutir com seu contador
Antes do fim de 2026, vale levar à reunião com seu contador uma lista organizada da carteira:
- Soma da receita de aluguéis recebida em 2026 e número de imóveis alugados (incluindo temporada).
- Separação dos contratos em residenciais, comerciais e de temporada, já que cada um tem tratamento diferente.
- Contratos por prazo determinado assinados até 16/01/2025: datas, forma de assinatura e registro, para avaliar a opção de 3,65%.
- Perfil de cada inquilino (pessoa física, empresa do Simples ou do regime regular).
- Imóveis em copropriedade e a participação de cada titular.
- Simulação do rendimento líquido de cada imóvel com o novo tributo, assim que a alíquota de referência da CBS for publicada.
- Se houver interesse em holding: comparação que inclua IR, ITBI, custos societários e sucessão — não apenas IBS/CBS.
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